<kbd id='DSXb76dQd93XKlY'></kbd><address id='DSXb76dQd93XKlY'><style id='DSXb76dQd93XKlY'></style></address><button id='DSXb76dQd93XKlY'></button>

              <kbd id='DSXb76dQd93XKlY'></kbd><address id='DSXb76dQd93XKlY'><style id='DSXb76dQd93XKlY'></style></address><button id='DSXb76dQd93XKlY'></button>

                      <kbd id='DSXb76dQd93XKlY'></kbd><address id='DSXb76dQd93XKlY'><style id='DSXb76dQd93XKlY'></style></address><button id='DSXb76dQd93XKlY'></button>

                              <kbd id='DSXb76dQd93XKlY'></kbd><address id='DSXb76dQd93XKlY'><style id='DSXb76dQd93XKlY'></style></address><button id='DSXb76dQd93XKlY'></button>

                                      <kbd id='DSXb76dQd93XKlY'></kbd><address id='DSXb76dQd93XKlY'><style id='DSXb76dQd93XKlY'></style></address><button id='DSXb76dQd93XKlY'></button>

                                              <kbd id='DSXb76dQd93XKlY'></kbd><address id='DSXb76dQd93XKlY'><style id='DSXb76dQd93XKlY'></style></address><button id='DSXb76dQd93XKlY'></button>

                                                  28 2018-05

                                                  永盈会体育注册_鲁商置业:大信管帐师事宜所(非凡平凡合资)对上海证券买卖营业所关于对鲁商置业股份有限公司2017年年度陈诉的

                                                  责任编辑:永盈会体育注册   文章来源:

                                                    大信管帐师事宜所(非凡平凡合资)对上海

                                                    证券买卖营业所关于对鲁商置业股份有限公司

                                                    2017 年年度陈诉的过后考核问询函的回覆

                                                    大信备字【2018】第 3-00026 号

                                                    大信管帐师事宜所(非凡平凡合资)

                                                    WUYIGE CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP.大信管帐师事宜所(非凡平凡合资)对上海证券买卖营业所关于鲁商置业股份有限公司年报问询函的回覆

                                                    大信备字【2018】第 3-00026号

                                                    上海证券买卖营业所:

                                                    贵所于 2018年 4月 25日向鲁商置业股份有限公司(以下简称“鲁商置业”或“公司”)发出了《关于对鲁商置业股份有限公司 2017年年度陈诉的过后考核问询函》(上证公牍【2018】

                                                    0386 号),作为鲁商置业 2017 年度财政陈诉的审计机构,本着勤勉尽责、厚道取信的原则,对

                                                    贵所的反馈意见举办了当真接头和说明,现就有关涉及管帐师的相干题目回覆如下:

                                                    二、关于毛利率

                                                    禁锢留意到,期内业务本钱为 64.7 亿元,房地财富务毛利率为 14.03%,个中山东省外毛利率仅 5.6%,处于偕行业教逑堤度。

                                                    2.年报披露,公司期末融资总额为 185 亿元,均匀融资本钱为 5.25%,利钱成本化金额为

                                                    10.16亿元,另外,公司财政用度中的利钱支出 3344 万元。请:

                                                    (1)分项披露成本化借钱利钱对应的资产或项目及成本化金额,并声名各期借钱利钱与公司借钱产生额是否匹配;

                                                    (2)声名公司借钱用度成本化是否切合《企业管帐准则》的划定、借钱利钱成本化金额是否精确;

                                                    (3)请管帐师核查并颁发意见。

                                                    【回覆】

                                                    (1)分项披露成本化借钱利钱对应的资产或项目及成本化金额,并声名各期借钱利钱与公司借钱产生额是否匹配

                                                    公司 2017年成本化利钱 101660.86万元,分首要项目列示如下:

                                                    单元名称 项目名称本期成本化利钱(万元)

                                                    财政用度--利钱支出(万元)

                                                    哈尔滨鲁商置业有限公司 松江新城项目 26640.85 488.05

                                                    单元名称 项目名称本期成本化利钱(万元)

                                                    财政用度--利钱支出(万元)

                                                    青岛鲁商置地成长有限公司 青岛蓝岸丽舍项目 20459.67

                                                    山东省鲁商置业有限公司 鲁商国奥城项目 9185.64

                                                    山东省鲁商置业有限公司 鲁商常春藤项目 3281.10

                                                    鲁商置业青岛有限公司 鲁商·首府项目 7688.20

                                                    鲁商置业青岛有限公司 青岛捷能项目 2448.55

                                                    临沂鲁商金置业有限公司 临沂金悦城项目 6189.96

                                                    菏泽鲁商置业有限公司 菏泽鲁商凤凰城项目 5273.16 1296.03

                                                    临沂鲁商置业有限公司 临沂知春湖项目 3169.14

                                                    青岛鲁商蓝岸地产有限公司 青岛蓝岸新城项目 2839.94

                                                    济宁鲁商地产有限公司 济宁运河第宅项目 2834.20

                                                    临沂鲁商地产有限公司 临沂鲁商中心项目 2467.24 1464.30

                                                    青岛鲁商惜福置业有限公司 青岛泰晤士小镇项目 2300.84

                                                    泰安鲁商地产有限公司 泰安鲁商中心项目 1280.51

                                                    上海鲁商房地产开拓有限公司 上海松江项目 1390.83

                                                    其他项目 4211.03 95.22

                                                    合计 101660.86 3343.60

                                                    本公司的有息欠债,首要由项目开拓贷款及关联方借钱构成,项目开拓货款及关联方借钱都有专门的指定用途,当期现实产生的利钱用度,减去尚未动用的借钱资金存入银行取得的利钱收入后计入响应开拓项目标本钱;假如该项目组团落成交付后借钱尚未偿还完毕的,其对应利钱计入当期财政用度。

                                                    本陈诉期计入财政用度的利钱,包罗哈尔滨松江新城项目、菏泽鲁商凤凰城项目已落成组团的响应借钱利钱,以及临沂铂尔曼旅馆策划性物业贷款响应的利钱用度,福瑞达国际颐养中心投入行使后的利钱用度。

                                                    以是公司的借钱利钱均是按照借钱的详细用途来处理赏罚响应的利钱用度,各期借钱利钱与公司借钱产生额均逐一匹配。

                                                    (2)声名公司借钱用度成本化是否切合《企业管帐准则》的划定、借钱利钱成本化金额是否精确;

                                                    1)管帐准则的相干划定

                                                    《企业管帐准则 17号——借钱用度》划定:

                                                    企业产生的借钱用度,可直接归属于切合成本化前提的资产的购建可能出产的,该当予以成本化,计入相干资产本钱;其他借钱用度,该当在产生时按照其产生额确以为用度,计入当期损益。切合成本化前提的资产,是指必要颠末相等长时刻的购建可能出产勾当才气到达预定可行使可能可贩卖状态的牢靠资产、投资性房地产和存货等资产。

                                                    借钱用度同时满意下列前提的,才气开始成本化:(一)资产支出已经产生,资产支出包罗为购建可能出产切合成本化前提的资产而以付出现金、转移非现金资产可能包袱带息债务情势产生的支出;(二)借钱用度已经产生;(三)为使资产到达预定可行使可能可贩卖状态所须要的购建可能出产勾当已经开始。

                                                    在成本化时代内,每一管帐时代的利钱(包罗折价或溢价的摊销)成本化金额,该当凭证下列划定确定:

                                                    (一)为购建可能出产切合成本化前提的资产而借入专门借钱的,该当以专门借钱当期实

                                                    际产生的利钱用度,减去将尚未动用的借钱资金存入银行取得的利钱收入或举办暂且性投资取得的投资收益后的金额确定。专门借钱,是指为购建可能出产切合成本化前提的资产而专门借入的金钱。

                                                    (二)为购建可能出产切合成本化前提的资产而占用了一样平常借钱的,企业该当按照累计资

                                                    产支出高出专门借钱部门的资产支出加权均匀数乘以所占用一样平常借钱的成本化率,计较确定一样平常借钱应予成本化的利钱金额。成本化率该当按照一样平常借钱加权均匀利率计较确定。成本化时代,是指从借钱用度开始成本化时点到遏制成本化时点的时代,借钱用度停息成本化的时代不包罗在内。

                                                    专门借钱产生的帮助用度,在所购建可能出产的切合成本化前提的资产到达预定可行使可能可贩卖状态之前产生的,该当在产生时按照其产生额予以成本化,计入切合成本化前提的资产的本钱;在所购建可能出产的切合成本化前提的资产到达预定可行使可能可贩卖状态之后产生的,该当在产生时按照其产生额确以为用度,计入当期损益。一样平常借钱产生的帮助用度,该当在产生时按照其产生额确以为用度,计入当期损益。

                                                    购建可能出产切合成本化前提的资产到达预定可行使可能可贩卖状态时,借钱用度该当遏制成本化。在切合成本化前提的资产到达预定可行使可能可贩卖状态之后所产生的借钱用度,该当在产生时按照其产生额确以为用度,计入当期损益。

                                                    2)公司借钱用度成本化简直认原则及计较要领

                                                    本公司产生的借钱用度,可直接归属于切合成本化前提的资产的购建可能出产的,予以成本化,计入相干资产本钱;其他借钱用度,在产生时按照其产生额确以为用度,计入当期损益。

                                                    切合成本化前提的资产,是指必要颠末相等长时刻的购建可能出产勾当才气到达预定可行使可能可贩卖状态的牢靠资产、投资性房地产和存货等资产。

                                                    成本化时代,是指从借钱用度开始成本化时点到遏制成本化时点的时代。借钱用度停息成本化的时代不包罗在内。在购建或出产进程中产生非正常间断、且间断时刻持续高出 3个月的,该当停息借钱用度的成本化。

                                                    借入专门借钱,凭证专门借钱当期现实产生的利钱用度,减去将尚未动用的借钱资金存入银行取得的利钱收入或举办暂且性投资取得的投资收益后的金额确定;占用一样平常借钱凭证累计

                                                    资产支出高出专门借钱部门的资产支出加权均匀数乘以所占用一样平常借钱的成本化率计较确定,成本化率为一样平常借钱的加权均匀利率;借钱存在折价或溢价的,凭证现实利率法确定每一管帐时代应摊销的折价或溢价金额,调解每期利钱金额。现实利率法是按照借钱现实利率计较其摊余折价或溢价或利钱用度的要领。个中现实利率是借钱在预期存续时代的将来现金流量,折现为该借钱当前账面代价所行使的利率。

                                                    3)公司的详细处理赏罚

                                                    本公司的有息欠债现实产生的利钱用度,减去尚未动用的借钱资金存入银行取得的利钱收入后计入响应开拓项目标本钱;假如该项目组团落成交付后借钱尚未偿还完毕的,其对应利钱计入当期财政用度。

                                                    综上所述,公司的利钱用度核算切合企业管帐准则的相干划定,借钱利钱成本化金额精确。

                                                    在审计进程中,通过搜查借钱条约、项目预算、项目验收等资料,以及举办了利钱测算,我们以为鲁商置业借钱利钱成本化金额与项目建树符合,借钱用度成本化管帐处理赏罚切合《企业管帐准则第 17号—借钱用度》的划定。

                                                    3.年报披露表现公司开拓周期较长。请公司团结首要项目土地储蓄时刻、开拓周期及

                                                    利钱成本化环境等,声名毛利率较低的缘故起因,其管帐核算是否切合管帐准则。请管帐师颁发意见。

                                                    【回覆】

                                                    本公司所开拓项目首要齐集于三、四线都市,产物也以刚需住宅为主,以是造成毛利率偏

                                                    低。2017 年,公司房地财富务收入 74.91 亿元,结算项目首要包罗青岛蓝岸丽舍项目、哈尔滨

                                                    松江新城项目、鲁商国奥城项目、济宁运河第宅项目、临沂金悦城项目、临沂鲁商中心项目、泰安国际社区项目、青岛蓝岸新城项目、菏泽鲁商凤凰城项目、鲁商常春藤项目、青岛泰晤士小镇项目、重庆云山原筑项目等,毛利率较低的项目及缘故起因说明如下:

                                                    哈尔滨松江新城项目今朝毛利率较低,缘故起因有三个方面:一是一次性付出土地款而分期开拓,资金占用大,利钱用度高;二是项目贩卖前期正遇东北地域整体处于楼市低谷,售价偏低,年度去化局限有限,导致开拓周期延迟;三是因为天气严寒缘故起因建树周期和贩卖期均较短,影响了开拓和去化速率,导致必然水平的本钱晋升。2017 年以来,哈尔滨通过推进国际物流关节建树、成长轨道交通办法等政策发动经济成长,房地产市场回暖,价值上涨,公司哈尔滨项目也通过完美教诲等相干配套办法进步溢价手段,毛利率低的征象将在后期慢慢得以改进。

                                                    菏泽鲁商凤凰城项目今朝毛利较低,首要起因于项目位于三线都市菏泽,项目贩卖前期市场不景气,售价偏低,产物去化慢影响开拓进度变慢,开拓周期延迟;其它因为地区经济相对单薄,整体回款周期较长,造成资金占用大,利钱用度增进。2017 年以来,跟着棚户区改革的推进,菏泽房地产市场逐渐回暖,贩卖价值有所上升,后期这一状况将会获得明明改进。

                                                    青岛鲁商泰晤士小镇项目、鲁商常春藤项目今朝毛利率偏低,首要起因于项目阔别市区,市场低迷,售价偏低。为增强库存去化,前期通过送车位、蕴藏室等促销本领举办了贩卖,截

                                                    止 2017年尾已大部门结算完毕。今朝市场回暖,售价有所上涨,毛利率偏低的状况将获得改进。

                                                    青岛蓝岸丽舍项目整体毛利率不低,但因为陈诉期内结算产物中包罗前期售价优惠的团购客户,对当期毛利率有拉低影响,加之项目为旧城改革项目,涉及拆迁,造成开拓周期延迟,综合影响陈诉期结算毛利率较低。

                                                    重庆云山原筑项目属于山地构筑,施工难度大,影响本钱上升,开拓周期延迟;其它项目所处的重庆北碚区市场供给量大,竞争剧烈,售价较低,影响毛利率偏低,今朝已大部门结算完成。

                                                    《企业管帐准则 14号——收入》划定:贩卖商品收入同时满意下列前提的,才气予以确认:

                                                    (一)企业已将商品全部权上的首要风险和酬金转移给购货方;(二)企业既没有保存凡是与所

                                                    有权相接洽的继承打点权,也没有对已售出的商品实验有用节制;(三)收入的金额可以或许靠得住地计量;(四)相干的经济好处很也许流入企业;(五)相干的已产生或将产生的本钱可以或许靠得住地计量。

                                                    本公司的房地产贩卖收入确认原则为:房地产贩卖在房产落成并验收及格,签订了贩卖条约,取得了买方付款证明并交付行使时确认贩卖收入的实现。

                                                    《企业管帐准则 1 号——存货》划定:存货同时满意下列前提的,才气予以确认:(一)与该存货有关的经济好处很也许流入企业;(二)该存货的本钱可以或许靠得住地计量。

                                                    存货该当凭证本钱举办初始计量。存货本钱包罗采购本钱、加工本钱和其他本钱。存货的采购本钱,包罗购置价款、相干税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购本钱的用度;存货的加工本钱,包罗直接人工以及凭证必然要领分派的制造用度,在统一出产进程中,同时出产两种或两种以上的产物,而且每种产物的加工本钱不能直接区分的,其加工本钱该当凭证公道的要领在各类产物之间举办分派;存货的其他本钱,是指除采购本钱、加工本钱以外的,使存货到达今朝场合和状态所产生的其他支出。

                                                    本公司开拓产物的现实本钱包罗土地出让金、基本配套办法支出、构筑安装工程支出、开拓项目落成之前所产生的借钱用度及开拓进程中的其他相干用度。在现实操纵中,本公司的房地产本钱凭证上述划定,并团结公司环境,凭证项目组团以及业态举办开拓本钱的归集,凭证受益配比原则举办配合本钱的分派处理赏罚。待开拓产物交付时,对开拓本钱凭证工程建树条约团结工程结算环境举办核实,并凭证核实后的总本钱,确认落成产物本钱,据此计较结转业务本钱。

                                                    上述管帐核算切合企业管帐准则的相干划定,可以或许反应公司存货的真实状态及现实状况。

                                                    公司严酷凭证管帐准则的相干要求,举办收入本钱的管帐核算,相干财政数据反应了公司的真实环境。

                                                    我们以为,鲁商置业毛利率变换环境是真实、公道的,切合公司的策划现实状况。

                                                    三、关于预付账款

                                                    4.年报披露,公司预付账款金额为 58.57亿元,比上年同期增进 58.51%,且账龄高出一年

                                                    的预付款占比近 50%,首要为垫付拆迁款。请:

                                                    (1)增补披露陈诉期内新增的预付账款金额及工具,并声名预付账款大幅增进的缘故起因;

                                                    (2)账龄高出一年的预付款中,年报披露 18 亿元首要为垫付拆迁款可能拆迁赔偿款及土地熟化费,请公司披露该等预付款对应的项目、拿地协议(若有)、获取地块的流程,并逐项声名尚未得到土地的缘故起因及估量得到土地的时刻;

                                                    (3)逐项增补披露别的账龄高出 1年以上的预付款的根基环境及未结算缘故起因;

                                                    (4)声名预付款管帐核算是否切合相干企业管帐准则

                                                    (5)请管帐师核查并颁发意见

                                                    【回覆】

                                                    (1)增补披露陈诉期内新增的预付账款金额及工具,并声名预付账款大幅增进的缘故起因;

                                                    陈诉期内,公司新增预付账款首要为公司加大土地储蓄,新增 5 个项目标前期土地熟化资金及原有项目垫付的拆迁赔偿款,首要内容分项目列示如下:

                                                    往来单元名称

                                                    2017 年新增预付款(万元)环境声名

                                                    国清控股团体有限公司 57600.00

                                                    为获取其控股的青岛船厂地块,青岛鲁商冠盟置业有限公司(后更名为青岛鲁商数字科技成长有限公司)付出其土地熟化资金,待地块到达净地前提后挂牌,该熟化资金将在土地出让金缴纳后予以返还,估量 2018 年底前土地挂牌。

                                                    青岛捷能汽轮机团体股

                                                    份有限公司等 6 个单元

                                                    44515.06

                                                    为获取青岛捷能项目,公司已得到一级土地清算单元资格,并付出地块内 6 家企业拆迁赔偿款及员工安放用度,该熟化资金将在土地出让金缴纳后予以返还,今朝正在举办土地收储阶段,估量 2018 年底前土地挂牌。

                                                    青岛市市北区滨海新区打点委员会

                                                    5000.00

                                                    为担保青岛捷能项目后期开拓,市滨海新区管委会作为主管部分收取的后期开拓担保金。

                                                    青岛拓谱信息工程专修

                                                    学院等 4 个单元

                                                    19346.00

                                                    为获取青岛蓝色硅谷项目,前期付出部门征地拆迁赔偿款,下

                                                    一步举办拆迁、评估及出让,该熟化资金将在土地出让金缴纳

                                                    后予以返还,估量 2018 年底前土地挂牌。

                                                    青岛蓝谷打点局 1195.00

                                                    预存蓝色硅谷项目担保金,待获取土地后自动转为项目开拓履约担保金。

                                                    青岛市崂山区房地产开拓打点局

                                                    14987.37该部门资金用于垫付青岛蓝岸丽舍项目拆迁住民的拆迁赔偿款,待当局部分考核后予以返还,前期已返还 1.25 亿元。

                                                    临沂市财务局 57893.05

                                                    系公司按持股比例付出相助开拓的临沂锦琴项目土地款,今朝土地已取得。

                                                    临沂市兰山区七里沟片区开拓建树批示部

                                                    18707.80

                                                    该部门资金用于垫付临沂金悦城项目二期拆迁赔偿款,该拆迁资金将在土地出让金缴纳后予以返还,估量 2018 年底前土地挂牌。

                                                    菏泽市牡丹区财务局 32400.00

                                                    菏泽新项目标土地预付款,待土地取得后转为土地出让金,预

                                                    计 2018 年底前土地挂牌。

                                                    (2)账龄高出一年的预付款中,年报披露 18 亿元首要为垫付拆迁款可能拆迁赔偿款及土地熟化费,请公司披露该等预付款对应的项目、拿地协议(若有)、获取地块的流程,并逐项声名尚未得到土地的缘故起因及估量得到土地的时刻;

                                                    账龄在一年以上的首要预付账款环境如下:

                                                    往来单元名称

                                                    账龄 1 年以上的预付款(万元)环境声名临沂市兰山区七里沟片区开拓建树批示部

                                                    69971.11

                                                    该部门资金用于垫付临沂金悦城项目二期拆迁赔偿款,按照拆迁盼望延续举办土地挂牌。该金钱待缴纳土地出让金后予以返还,估量 2018 年底前土地挂牌。

                                                    青岛市崂山区房地产开拓打点局

                                                    51535.31该部门资金用于垫付青岛蓝岸丽舍项目拆迁住民的拆迁赔偿款,待当局部分考核后予以返还,前期已返还 1.25 亿元。

                                                    青岛市崂山区财务局 19117.42

                                                    青岛蓝岸丽舍项目挂牌成交前向当局缴纳的项目担保金,前期已返还 1.9 亿元, 2018 年 4月又返还 8400 万元,剩余担保金将依据招拍挂约定按回迁区建树交付进度举办返还。

                                                    青岛捷能汽轮机团体股份有限公司

                                                    20000.00

                                                    为获取青岛捷能项目,公司已得到一级土地清算单元资格,并付出地块内企业拆迁赔偿款及员工安放用度,该熟化资金将在土地出让金缴纳后予以返还。2017 年,该地块因为拆迁延后和项目筹划指标调解,导致土地收储和出让挂牌事变滞后。今朝土地已经根基拆迁完成,进入收储阶段,估量 2018 年底前土地挂牌。

                                                    济南市都市建树投资有限公司

                                                    20000.00

                                                    为济南文博项目标土地熟化资金,当局 2017 年改变项目用途和筹划,今朝正与对方洽商退款时刻,估量 2018 年底前退还已付出的本金及利钱。

                                                    (3)逐项增补披露别的账龄高出 1年以上的预付款的根基环境及未结算缘故起因;

                                                    其他账龄在一年以上的预付金钱环境如下:

                                                    往来单元名称

                                                    账龄 1 年以上的

                                                    预付款(万元)环境声名济南市历城区旅游路片区建树批示部

                                                    15000.00 济南神武项目土地熟化资金,因涉及拆迁和济南市街区筹划改观等缘故起因导致土地挂牌耽误。今朝项目已起源确定筹划指标及出让方案,估量 2018 年底前首期土地挂牌,土地获取后该熟化资金返还。 济南市历城区国有资产运营有限公司

                                                    9950.00泰安利丰投资有限公司

                                                    16220.00

                                                    为获取泰安鲁商中心项目缴纳的土地熟化费,待土地获取后返还该熟化资金,估量 2018 年底前完成剩余土地供地。

                                                    青岛都市建树投资(团体)有限责任公司

                                                    10000.00 青银项目投标开拓担保金,已于 2018年 1 季度收回。

                                                    青岛伟峰纤维有限公

                                                    司等 4 个单元

                                                    11710.80

                                                    为获取青岛捷能项目,公司已得到一级土地清算单元资格,并付出地块内企业拆迁赔偿款及员工安放用度,该熟化资金将在土地出让金缴纳后予以返还。2017 年,该地块因为拆迁延后和项目筹划指标调解,导致土地收储和出让挂牌事变滞后。今朝土地已经根基拆迁完成,进入收储阶段,估量 2018 年底前土地挂牌。

                                                    国清控股团体有限公司

                                                    6000.00

                                                    为获取其控股的青岛船厂土地,青岛鲁商冠盟置业有限公司(后更名为青岛鲁商数字科技成长有限公司)付出其土地熟化资金。 2017

                                                    年 10 月,当局改观地块筹划业态,导致土地收储和出让挂牌事变滞后。按照筹划调解进度,估量 2018 年底前土地挂牌,该熟化资金将在土地出让金缴纳后予以返还。

                                                    往来单元名称

                                                    账龄 1 年以上的

                                                    预付款(万元)环境声名锦州市经济技能开拓区财务局

                                                    8726.85

                                                    付出辽宁锦州开拓区管委会土地熟化资金,抵顶土地款及配套费后

                                                    余 2.54 亿元,今朝本金已所有偿还,正在与相干部分雷同协商利钱偿还事件。

                                                    山东泰山家产园区打点委员会

                                                    5180.00

                                                    该用度为鲁商国际社区项目土地熟化费,一期供地完毕后,直接转

                                                    为二期土地熟化用度,待二期土地出让金缴纳后予以返还。

                                                    (4)声名预付款管帐核算是否切合相干企业管帐准则。

                                                    企业管帐准则中划定,“预付账款”科目核算企业凭证条约划定预付的金钱。预付金钱环境不多的,也可以将预付的金钱直接记入“应付账款”科目。企业因购货而预付的金钱,借记本科目,贷记“银行存款” 等科目;收到所购物资,按应计入购入物资本钱的金额,借记“原料采购” 或“原原料”、“库存商品”等科目,按应付出的金额,贷记本科目。补付的金钱,借记本科目,贷记“银行存款”等科目;退回多付的金钱做相反的管帐分录。

                                                    本公司预付账款的核算内容首要包罗凭证条约约定预付的定金、工程款、原料装备款,以及新项目挂牌前预付的土地熟化费、土地担保金、垫付的拆迁赔偿款等。工程建树类预付账款按照工程进度及原料装备的收货环境转入相干的存货科目核算。与获取项目相干的担保金、熟化费、拆迁赔偿款守候土地条约签署后,按照协议约定退回或转入土地款,再举办响应的管帐处理赏罚。

                                                    上述管帐处理赏罚切合管帐准则中对付管帐科目核算内容的划定。

                                                    在审计进程中,我们搜查了相干项目标预算、拿地协议、付出凭据等凭据,我们以为,预付账款首要为垫付项目拆迁款及土地熟化费,预付账款管帐核算切合相干企业管帐准则的划定。

                                                    四、关于预收款

                                                    5.年报披露,公司预收款为 121.77 亿元,个中一年以内的为 70.66 亿元,一年以上的为

                                                    51.11亿元,比上年同期增添 91%,请:

                                                    (1)团结陈诉期内贩卖环境和结算项目详细环境,声名一年以上预收款大幅增进的缘故起因;

                                                    (2)别离披露账龄高出一年以上预收账金钱目标预售时刻,并团结预售政策和结算政策,声名未结算的缘故起因及公道性,相干管帐处理赏罚是否切合管帐准则。请管帐师颁发意见。

                                                    【回覆】

                                                    (1)团结陈诉期内贩卖环境和结算项目详细环境,声名一年以上预收款大幅增进的缘故起因;

                                                    公司 2017年尾一年以上的预收账款为 51.11亿元,对比期初增进 24.33亿元,首要影响因

                                                    素为青岛蓝岸丽舍项目 2016年收到当局回迁房款 20.15亿元,2017年尾回迁安放地块工程未到交付时刻节点,形成一年以上的预收房款。

                                                    (2)别离披露账龄高出一年以上预收账金钱目标预售时刻,并团结预售政策和结算政策,声名未结算的缘故起因及公道性,相干管帐处理赏罚是否切合管帐准则。请管帐师颁发意见。

                                                    一年以上预收账款分项目说明如下:

                                                    项目

                                                    账龄一年以上的

                                                    预收账款 2017年

                                                    末余额(万元)环境声名

                                                    青岛蓝岸丽舍项目 220649.83

                                                    当局 2016 年付出 9 个回迁安放地块的房款 20.15 亿元,2017年尾回迁区未到交付时刻节点;其它A4地块预收款1.91亿元,A4 地块于 2016 年底开盘,条约约定交付日期为 2019年 9 月,

                                                    2017 年尾未到交付时刻节点。

                                                    临沂金悦城项目 45597.54

                                                    临沂金悦城项目于 2015年 12月开盘预售,条约约定交付日期

                                                    为 2018 年 5 月,2017年 12 月份,1、2#楼工期提前落成,举办了交付,3-7#楼尚未落成,未到达交付前提,形成一年以上的预收房款。

                                                    鲁商常春藤项目 42869.16

                                                    常春藤项目于 2016 年底开盘的楼座,2017 年尾未治理完毕完工存案手续,未到交付节点。今朝已治理完毕相干手续,正在延续交付。

                                                    泰安鲁商中心项目 41127.15

                                                    泰安鲁商中心项目一期高层于 2016 年 5 月预售,条约约定

                                                    2018 年 10 月交房,2017 年尾尚未到达交付前提。

                                                    泰安国际社区项目 30942.11

                                                    泰安国际社区二期高层于 2016年 5 月预售,条约约定 2018

                                                    年 10 月交房,2017 年尾尚未到达交付前提。

                                                    哈尔滨松江新城项目 27429.92

                                                    哈尔滨项目八 A 地块住宅组团,开盘时刻为 2016年 10 月,条约约定交房时刻为 2018年 6月,2017年尾尚未到达交付前提。

                                                    临沂鲁商中心项目 26575.26

                                                    临沂鲁商中心已具备交付前提,但部门商店业主未治理完毕收房手续,未能到达收入确认前提。今朝正在延续交付。

                                                    济宁运河第宅项目 20349.44

                                                    运河第宅项目一期高层,开盘时刻为 2016 年 6 月,条约约定交房时刻为 2018年 9 月,2017 年尾未到达交付前提。

                                                    鲁商御龙湾项目 12538.47

                                                    御龙湾项目为别墅产物,总价高,客户大部门行使按揭贷款,但因为银行资金收紧,按揭贷款治理速率较慢,未能全款的客户无法治理交付,不切合收入确认前提。今朝正在加速治理按揭手续,延续交付。

                                                    青岛鲁商·首府项目 12407.34

                                                    为贸易现房贩卖的未全款部门,,客户暂未缴纳全额房款,不予治理交付,不切合收入确认前提。今朝正在加速治理按揭手续,延续交付。

                                                    项目

                                                    账龄一年以上的

                                                    预收账款 2017年

                                                    末余额(万元)环境声名

                                                    鲁商蓝岸新城项目 8751.06

                                                    鲁商蓝岸新城项目一期已交付,但因为银行按揭额度收紧,部门客户尚未全款,不切合收入确认前提。今朝正在加速治理按揭手续,延续交付。

                                                    鲁商国奥城项目 8614.38

                                                    国奥城三期,客户多为整层购置,房款总金额较大,但因为银

                                                    行按揭额度收紧,部门客户尚未全款,不切合收入确认前提。

                                                    今朝正在加速治理按揭手续,延续交付。

                                                    菏泽鲁商凤凰城项目、重庆云山雅筑项目等 7 个项目

                                                    13199.68

                                                    因受银行按揭贷款额度影响,未能全款的客户不能治理交付,未到达收入确认前提。今朝正在加速治理按揭手续,延续交付。

                                                    本公司各项目标预售政策凭证《都市商品房预售打点步伐》同一的预售政策执行:投入的

                                                    开拓建树资金到达工程建树总额的 25%以及以上,在治理预售容许证时,提供工程施工条约及关于施工进度的声名。本公司住宅产物毛坯尺度交付的,一样平常在开盘后 24个月内完成;洋房、别墅毛坯尺度交付的,一样平常在开盘后 14个月内完成;高层及超高层的商务办公等毛坯尺度交付的,

                                                    一样平常在开盘后 24个月内完成;精装尺度交付的,必要增进 6个月的工期。以是公司项目预收款

                                                    切合上述预售及交付的时刻要求,隔断公道,预收账款的相干管帐处理赏罚切合管帐准则的划定。

                                                    本公司贩卖的商品在同时满意下列前提时,按从购货方已收或应收的条约或协议价款的金额确认贩卖商品收入:①已将商品全部权上的首要风险和酬金转移给购货方;②既没有保存通

                                                    常与全部权相接洽的继承打点权,也没有对已售出的商品实验有用节制;③收入的金额可以或许靠得住地计量;④相干的经济好处很也许流入企业;⑤相干的已产生或将产生的本钱可以或许靠得住地计量。

                                                    本公司的房地产贩卖收入确认原则:房地产贩卖在房产落成并验收及格,签订了贩卖条约,取得了买方付款证明并交付行使时确认贩卖收入的实现。

                                                    我们以为,鲁商置业陈诉期内预收账款大幅增进首要为本期预售增进引起,账龄高出一年以上预收账款为相干项目未交付衡宇造成,预收账款相干管帐处理赏罚切合管帐准则的划定。

                                                    大信管帐师事宜所(非凡平凡合资)

                                                    二○一八年五月三日
                                                  责任编辑:cnfol001